關于印發《上海市奉賢區農村集體經營性建設用地入市試點管理辦法（暫行）》的通知
各鎮人民政府，街道辦事處，開發區管委會，區政府各部門：
??《上海市奉賢區農村集體經營性建設用地入市試點管理辦法（暫行）》已經奉賢區第六屆人民政府第44次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真按照執行。
??上海市奉賢區人民政府
??2023年9月14日
上海市奉賢區農村集體經營性建設用地入市試點管理辦法（暫行）
第一章 總則
??第一條 主要目標
??為全面貫徹落實中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《關于深化農村集體經營性建設用地入市試點工作的意見》（廳字〔2022〕34號）的文件精神以及自然資源部《深化農村集體經營性建設用地入市試點工作方案》（自然資辦函〔2023〕364號）和《上海市深化農村集體經營性建設用地入市試點工作方案》(滬規劃資源鄉〔2023〕201號)的有關要求，深化農村土地制度改革，健全城鄉融合發展體制機制，規范奉賢區農村集體經營性建設用地入市試點，建立城鄉統一的建設用地市場，保障農村集體和農民合法權益，結合奉賢區實際，制定本辦法。
??第二條 適用范圍
??本辦法適用于試點期間奉賢區行政區域內的農村集體經營性建設用地入市管理。
??第三條 基本原則
??堅持土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損，堅持規劃引領、用途管制、依法取得、統一市場、統一監管的原則。農村集體經營性建設用地使用權按照自愿、公開、公平、誠信原則，實行有償、有期限入市。堅持市場化配置機制，落實集體經營性建設用地與國有建設用地同權同價同責。堅持增值收益合理分配，處理好兼顧國家、集體、農民的土地增值收益分配關系。
??第四條 管理職責
??奉賢區人民政府負責本行政區域內農村集體經營性建設用地入市總體統籌、綜合協調和監督管理。區農業農村委負責農村集體經濟組織民主管理、集體資產管理、土地增值收益分配指導和監管工作。區規劃資源局負責制定入市年度計劃，規范入市交易規則，指導和監管入市具體工作。區財政局（金融辦）負責土地增值收益調節金征繳、使用管理和抵押融資業務指導和監管。區發展改革委、區經委、區建管委（交通委）、區生態環境局、區綠容局、區房管局、區水務局、區市場監管局等相關職能部門各司其職負責相應的業務指導和監管，區稅務部門負責稅收征繳管理工作，入市地塊所在街鎮應積極配合落實入市相關工作，并加強基層民主管理和入市收益監管。
??奉賢區委、區政府成立農村集體經營性建設用地入市工作協調機構，協調解決入市中的相關問題，集體研究有關事項。協調機構由區農業農村委、區規劃資源局、區財政局（金融辦）、區發改委、區經委、區建管委（交通委）、區生態環境局、區綠容局、區房管局、區水務局、區市場監管局、區稅務局以及入市地塊所在街鎮及集體經濟組織代表組成。
第二章 入市條件、方式和程序
??第五條 入市主體
??農村集體經營性建設用地入市主體為農村集體經濟組織，由依法登記的代表農村集體行使所有權的集體經濟組織或由其委托的其他法人組織代理實施入市工作。其中，農村集體經營性建設用地屬于村集體所有的，由村集體經濟組織代表集體行使所有權；分別屬于村內兩個及以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織代表集體行使所有權；屬于街鎮農民集體所有的，由街鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。
??第六條 入市方式
??農村集體經營性建設用地入市，參照國有建設用地相關規定，合理確定集體經營性建設用地使用權的出讓（出租）方式、出讓（出租）年限和適用范圍等，供應方式一般采取招標、拍賣、掛牌等有償方式。對于商業辦公等鄉村產業融合項目，可探索“招標掛牌”復合方式出讓，對于重點扶持的鄉村工業、倉儲物流等產業類項目，可探索定向掛牌方式出讓。對于營利性教育科研、醫療衛生、社會福利、文化體育等基礎設施、社會事業項目、保障性租賃住房等用地，可參照國有土地采取協議出讓方式供地。鼓勵農村集體經濟組織探索先租后讓、租讓結合、帶建筑出讓、彈性年期出讓等方式實施土地供應，也可結合農地流轉和集體經營性建設用地出讓等組合方式實施項目。農村集體經營性建設用地地下空間使用權出讓，參照《上海市地下建設用地使用權出讓規定》、《上海市地下建筑面積分類及計算規則》等相關規定執行。
??第七條 用地類型
??集體經營性建設用地入市地塊類型為國土空間規劃確定為工業、商業、辦公等經營性用途（商品住宅除外），并經依法登記的集體經營性建設用地。具體包括直接服務產地農產品加工、電子商務、倉儲保鮮冷鏈、鄉村旅游、創意研發辦公、康養、醫療衛生、文化教育、保障性租賃住房等功能用途項目用地。
??第八條 入市條件
??入市地塊應無權屬爭議，未被司法機關、行政機關等部門限制土地權利。入市地塊地上建筑物、其他附著物產權補償處理完畢，具備必要的通路、通水、通電、土地平整等前期開發建設條件以及法律法規規定的其他條件，農村集體經營性建設用地使用權交易雙方對前期開發建設條件另有約定的除外。農村集體經營性建設用地產業項目須符合區發改委、區經委、區科委、區規劃資源局、區生態環境局的產業準入、功能定位和生態環境保護要求。
??第九條 計劃管理
??區規劃資源局應會同相關鎮人民政府（街道）根據國土空間規劃、經濟社會發展規劃、產業政策、土地市場狀況和土地所有權人意向，制定年度入市供應計劃。
??第十條 民主決策
??尊重農民對入市的選擇權和合理訴求，維護農村集體經濟組織的入市主體地位，防止其他組織未經授權代表農村集體經濟組織實施入市。按照村民自治原則，加強自主管理和民主決策，對入市動議、入市方案、授權委托、資金使用、收益分配等事項，須經本集體經濟組織成員大會或成員代表大會出席人數三分之二以上同意并形成決議。集體經濟組織應當按照農村集體資產管理有關規定，落實民主決策、財務公開和公示制度，入市地塊成交價格、交易費用、稅費繳納和收益支出等信息應及時向集體經濟組織成員公示。
??第十一條 前期準備
??入市主體在農村集體經營性建設用地入市前應完成擬入市地塊房屋土地權屬調查（勘測定界），依法申請并取得區規劃資源部門核發的規劃土地意見書，包括地塊位置、面積、用途、開發強度及配套設施等要求，開展地價評估并合理確定入市價格。集體土地所有權人可以自行或委托土地儲備機構等專業部門實施前期準備，達到土地供應條件。
??第十二條 入市方案
??農村集體經營性建設用地入市方案應包括地塊名稱、界址、面積、規劃條件、土地用途、使用年限、交易方式、入市價格、收益分配、委托入市實施主體、產業準入和生態環境保護要求等內容。區人民政府相關組成部門和鎮人民政府（街道）應為入市主體編制入市方案做好服務和支持。區規劃資源部門負責指導入市方案編制和協助開展入市前征詢工作，并將征詢意見連同規劃土地意見書一并納入入市方案。入市方案須經本集體經濟組織成員大會或成員代表大會三分之二以上成員或者成員代表同意，形成入市決議并按相關規定進行公示。入市方案作為后續申請入市、擬定合同和履行監管協議的依據。
??第十三條 入市申請
??入市主體應向區人民政府提出入市申請，提供土地權屬證明材料、入市決議、入市方案等申請材料。探索建立區規劃資源局、農業農村委等部門對入市方案提出修改意見的工作機制，重點核對民主決策程序、國土空間規劃、用途管制要求、產業準入要求、投資運營要求、生態環境保護、收益分配情況以及其他入市基本條件。入市主體按照修改意見完善入市方案后，由區規劃資源部門向市土地交易市場提交，通過入市研判后發布入市公告。
??農村集體經營性建設用地入市實行與國有建設用地同等入市制度，在全市統一的土地交易市場內進行，實施統一規則、統一平臺、統一監管。
??第十四條 出讓年限
??農村集體經營性建設用地使用權出讓年限，參照國家和本市有關國有建設用地的規定。
??第十五條 出讓合同
??出讓交易活動結束后，交易雙方應按照《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國民法典》等法律規定簽訂出讓合同，載明土地界址、面積、用途、規劃條件、使用期限、交易價款支付、交地時間和開竣工期限、產業準入和生態環境保護要求，約定提前收回的條件、補償方式、土地使用權屆滿續期和地上建筑物、構筑物等附著物處理方式，以及違約責任和解決爭議的方法等。出讓合同根據本市統一格式文本擬定，簽訂后須報區規劃資源部門備案。
??第十六條 監管協議
??出讓人、受讓人應當與監管人奉賢區人民政府簽訂監管協議。監管協議應當載明監管事項、監管措施、三方間的權利與義務及法律責任等內容；各監管事項的具體監管要求、監管方案、違約整改要求等可以在監管協議所附監管清單中明確。監管人可以指定區規劃資源局和區農業農村委負責牽頭組織、協調各項監管事宜，協調機構各成員依據各自職能實施監管，共同履行土地開發建設與利用全過程的監管職責。監管協議根據本市統一格式文本擬定，與同一宗地相對應的出讓合同配套使用。出讓人、受讓人簽訂補充合同的，還應同步簽訂補充監管協議。
??第十七條 土地開發、利用和經營的要求
??農村集體經營性建設用地應參照國有建設用地，對項目在用地期限內的利用狀況實施全過程動態評估和監管，將項目的建設、投入、產出、節能、環保、本地就業等經濟、社會、環境各要素納入合同管理，加強土地利用全要素全生命周期管理。
??受讓人應按出讓合同的規劃用地性質、規劃要求、開發期限和條件等約定進行開發、利用和經營。
??受讓人在出讓地塊上進行開發建設的，應按本市規劃管理、建筑業管理、房地產管理以及交通、環保、衛生、環衛、消防等城市管理的有關規定申請辦理各項審批手續。
第三章 地價管理和收益分配
??第十八條 地價管理
??農村集體經營性建設用地使用權應與國有建設用地使用權“同地、同權、同價、同責”，土地價格應通過具有相應資質的專業評估機構根據上海市城鄉建設用地基準地價進行市場評估，根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定入市起始價，并經集體經濟組織民主決策同意。
??第十九條 土地增值收益管理
??農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金由區財政局負責征收，充分考慮土地用途、土地等級、交易方式等因素后，合理確定調節金征收比例。
??收益調節金由區財政局管理，納入地方一般公共預算統籌安排使用，優先用于基礎設施和公共服務設施建設、產業發展、生態環境建設運營維護等，重點用于農民相對集中居住、鄉村振興示范村建設、高標準農田建設、現代種業提升、農村人居環境整治、農業高質量發展、全域土地綜合整治、農業面源污染治理、生態保護與修復等。資金支付按照國庫集中支付制度有關規定執行。
??入市收入扣除土地增值收益調節金、出讓人應繳稅費以外部分，歸集體經濟組織所有，納入農村集體資產統一管理，分配、使用情況納入農村“三資”監管平臺公開，接受集體內部審計監督和政府監管。
??第二十條 稅費征管
??奉賢區農村集體經營性建設用地入市的稅費征管按國家和本市相關規定執行。
第四章 土地使用權登記和抵押
??第二十一條 不動產登記
??農村集體經營性建設用地受讓人繳清土地價款和相關稅費后，依照《不動產登記暫行條例實施細則》、《上海市不動產登記若干規定》等相關規定，向不動產登記部門申請集體建設用地使用權登記。地上合法建造的建筑物、構筑物及其附屬設施，可以依法申請地上建筑物、構筑物及其附屬設施所有權登記。入市后有獨立分宗要求的，應在符合規劃的基礎上，按照出讓合同或補充合同的約定辦理分割登記。集體經營性建設用地使用權發生變更、轉移、抵押的，地上建筑物、其他附著物所有權一并變更、轉移、抵押。受讓人應配合區規劃資源局和不動產登記部門完成合同信息申報工作，區規劃資源局應將合同信息上傳至土地市場動態監測監管系統。
??第二十二條 使用權抵押
??通過農村集體經營性建設用地入市取得的建設用地使用權及其地上的建筑物、構筑物及其他附屬物可以設定抵押權。土地使用權抵押，抵押人與抵押權人應簽訂抵押合同，設定抵押關系應依法辦理抵押登記，并書面通知土地所有權人。
??農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款的用途、期限、額度、利率參照國有建設用地相關管理規定執行。
??可在出讓合同中約定：實現抵押權時，農村集體經濟組織在同等條件下享有優先購買權。抵押權實現后，不得改變土地所有權性質和出讓合同約定的使用條件。
第五章 土地使用權轉讓、續期和收回
??第二十三條 使用權轉讓
??出讓人和協調機構應在農村集體經營性建設用地出讓前明確物業持有和轉讓管理要求，并在出讓合同中約定，受讓人可依法和按照出讓合同約定轉讓農村集體經營性建設用地使用權，但涉及以下情形的，出讓合同中應作如下約定：
??（一）工業用地產業項目類和研發總部產業項目類建設用地使用權不得整體或分割轉讓；建設用地使用權人出資比例結構、項目公司股權結構不得改變，確需改變，應事先經出讓人同意。
??（二）營利性教育、醫療、養老等設施用地應由受讓人整體持有，不得分割轉讓；確需整體轉讓的，應事先經出讓人同意，或由出讓人按照出讓合同約定的價格和方式優先回購。
??（三）法律法規規定的其他情形。
??集體建設用地使用權轉移登記、房屋建設工程轉移登記參照國有土地上存量房地產買賣的轉移登記和房屋建設工程轉讓的轉移登記辦理。
??農村集體經營性建設用地使用權轉讓后，受讓人應按照原出讓合同中約定的權利和義務履行。
??第二十四條 使用權到期續期
??農村集體經營性建設用地使用權出讓合同約定使用期限屆滿，受讓人要求繼續使用土地的，應當不遲于屆滿前一年向出讓人提出申請續期。經出讓人同意繼續使用土地的，應重新簽訂出讓合同，支付土地出讓價款，并辦理建設用地使用權變更登記手續。
??第二十五條 使用權收回
??受讓人依法取得的農村集體經營性建設用地使用權，未違反合同約定，在出讓合同約定的使用年限屆滿前，不得收回。
??可在出讓合同中約定：出讓合同約定的使用年限屆滿，受讓人未提出續期的，或者提出續期但出讓人未同意的，土地使用權由出讓人無償收回，其地上建筑物、構筑物和其他附著物按照出讓合同的約定處理。
??國家依法征收該宗土地的，按照法律法規終止合同并給予相應補償；出讓人提前收回使用權的，按出讓合同約定終止合同，并給予受讓人相應補償。
??參照國有建設用地閑置土地處置要求，探索建立集體建設用地閑置處理機制，以及政府與農村集體經濟組織共同監管的機制。明確各部門及屬地政府的管理職責和工作要求，將出讓地塊納入區域網格化管理，加強項目在土地使用期限內的全過程動態監管。以土地全生命周期管理為抓手，建立土地出讓前、出讓中和出讓后三個階段長效管理機制。
第六章 附則
??第二十六條 實施期限
??本辦法自2023年10月14日起實施,有效期至2024年12月31日。