滬府辦〔2017〕49號
上海市人民政府辦公廳印發《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》的通知
各區人民政府，市政府有關委、辦、局，有關單位：
經市政府同意，現將《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》印發給你們，請認真按照執行。
上海市人民政府辦公廳
2017年9月15日
關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見
為貫徹《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號），落實《上海市住房發展“十三五”規劃》，現就加快培育和發展本市住房租賃市場提出以下實施意見：
一、明確總體要求
（一）指導思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會和習近平總書記系列重要講話精神，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，以滿足市民住房需求為出發點、以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。健全住房租賃制度，加大租賃權益保護力度，鼓勵住房租賃居住模式。堅持以企業為主體和市場化運作，加快推進供給側結構性改革，多措并舉、擴大增量、盤活存量，大幅增加各類租賃住房建設供應，促進住房租賃市場健康發展，滿足多層次的住房租賃需求，為將上海建設成為有溫度的創新之城、人文之城和生態之城提供租賃居住保障。
（二）發展目標。增加各類租賃住房供應，促進購租并舉住房體系建設，多層次、多品種、多渠道發展住房租賃市場，充分發揮租賃住房高效、精準、靈活的特點，滿足不同層次、不同人群住有所居的需求。到2020年，基本形成多主體參與、多品種供應、規范化管理的住房租賃市場體系。
二、保障租賃當事人權益，構建超大城市租賃宜居生活
（一）不斷完善公共服務政策。依法登記備案的住房承租人可以按照國家和本市有關規定，享受相關公共服務政策。非本市戶籍承租人可以按照規定申領上海市居住證，申請居住證積分；本市戶籍承租人，可以按照規定申請辦理人戶分離人員居住登記。居住證持證人和持《本市戶籍人戶分離人員居住申請（回執）》人員，可以按照規定享有子女義務教育、公共衛生、社會保險、繳存使用住房公積金、證照辦理等基本公共服務。積分達到標準分值的居住證持證人，其配偶或同住子女可以按照本市有關規定，享受相關基本公共服務待遇。（責任部門：市發展改革委、市公安局、市人力資源社會保障局、市教委、市衛生計生委、市公積金中心）
（二）依法保護承租人穩定居住權。健全規章制度，完善住房租賃合同示范文本，明確各方權利義務。出租人應當保證住房和室內設施環保、安全，承租人應當按照合同約定按時繳納租金，合理使用住房和室內設施。住房租賃合同期限內，出租人無正當理由不得解除合同，不得強制驅逐承租人，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。鼓勵租賃當事人簽訂長期租賃合同，穩定租賃關系，住房租賃企業出租自持經營的租賃住房，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于3年，保障承租人長期、穩定的居住權益。（責任部門：市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市工商局、市政府法制辦）
（三）落實稅收優惠。凡是依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，要進一步落實好稅收優惠政策。落實營改增關于住房租賃的優惠政策，對個人出租住房取得的收入按照1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元（含預收款分攤）的，可以按照規定享受免征增值稅政策；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務的，適用6%的增值稅稅率。落實國家對個人住房租賃個人所得稅等稅收優惠政策。（責任部門：市地稅局、各區政府）
（四）提高住房公積金使用效率。凡是在本市穩定就業、無自有住房且繳存住房公積金的職工，均可按照現有政策提取住房公積金用于支付住房租金。實施住房公積金政策的人才導向，滿足一定積分的引進人才，放寬提取使用條件。優化住房租賃提取公積金辦理流程，對承租住房租賃企業提供的房源，試點和推廣住房租賃企業集中辦理業務。加快開通網上申請提取住房公積金支付租金的業務，增加便捷服務新渠道。（責任部門：市公積金中心）
（五）完善引進人才租房補貼政策。各區政府、各用人單位應當結合區域和單位實際，制定引進人才認定標準和租房補貼標準，落實用人單位主體責任，減輕引進人才租房壓力，幫助引進人才租房安居，建立以市場化運作為主導，長期、穩定的租住新模式。（責任部門：各區政府）
（六）提升租賃住房生活配套功能。租賃住房建設既要滿足日常生活服務需要，也要關注社區精神文化需求。各區政府、各建設運營單位應當針對租住人群特征，在租賃住房項目及周邊，增設便利店、洗衣房、活動室、健身房、快遞收發、餐飲配送、交通等生活配套設施，使租房成為更便捷、更靈活的生活體驗。傳承海派居住文化，體現人文關懷，增加公共社交空間，提升社區空間品質，倡導引入社會化機構提供服務，營造更優雅、更體面的租住氛圍，讓城市租房生活更有溫度。（責任部門：各區政府）
三、建立住房租賃平臺，提供線上線下同步服務
（一）建立全市統一的住房租賃公共服務平臺。發揮交易服務、行業監管和市場監測作用。按照“開放、共享”的原則，實現與相關管理部門業務系統、市場化網絡住房租賃平臺的鏈接，規范住房租賃信息發布和應用，為承租人依法申請辦理居住登記、義務教育、繳存使用住房公積金、公共租賃住房貨幣化補貼、公共衛生等公共服務事項提供便利。（責任部門：市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃國土資源局、市發展改革委、市財政局、市經濟信息化委、市民政局、市工商局、市公安局、市教委、市衛生計生委、市公積金中心）
（二）強化住房租賃平臺線上服務功能。大力支持專業、規范、誠信的市場化網絡住房租賃平臺建設。制定住房租賃合同網簽示范文本，推行住房租賃合同網簽備案。建立住房租賃當事人實名認證機制，為企業和群眾提供安全、便捷、暢通的房源核驗、信息發布、網簽備案、市場主體信用信息查詢和信用評價等線上一站式服務。（責任部門：市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市民政局、市發展改革委、市經濟信息化委、市工商局、市公安局）
（三）建立覆蓋全市的住房租賃線下服務體系。成立市、區兩級住房租賃服務中心，設立專業服務窗口，提供企業備案、入網認證、房源核驗、發布租賃信息、租賃合同網簽備案等一門式集中服務。（責任部門：市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、各區政府）
（四）建立住房租賃市場監測監管體系。依托住房租賃公共服務平臺，歸集管理部門、市場主體、租賃住房項目等各類信息，實現從土地出讓、規劃建設、存量改建、房源供應、網簽備案等基礎數據的全覆蓋，強化住房租賃市場分析研判，加強住房租金監測，提高市場監管的預見性、針對性和有效性。（責任部門：市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃國土資源局）
四、加大租賃住房供應，實現住有所居目標
（一）大力新建租賃住房。各區應當根據住房發展規劃和新一輪城市總體規劃要求，編制租賃住房專項規劃，合理確定租賃住房建設規模和布局。同時，開展公共服務設施評估，補充完善教育、醫療等配套設施，并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排。鼓勵各區通過新增用地建設租賃住房，引導土地、資金等資源合理配置，重點在高校及科研院所周邊、科創園區、產業集聚區、商業商務集聚區，以及交通樞紐地區（含軌交站點周邊）等交通便捷、生產生活便利、租賃住房需求集中區域，優化審批流程，加快開工建設，有序推進租賃住房建設供應。（責任部門：各區政府、市規劃國土資源局、市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局）
（二）允許商辦用房等按照規定改建用于住房租賃。對于區域商辦閑置過大，職住不平衡的，按照“以區為主、總量控制、守住底線”的原則，在符合規劃要求，保證使用安全、消防安全、配套完善的前提下，由區政府牽頭，組織相關部門進行綜合評估，建立快速審批通道，探索實施并聯審批，允許將商辦用房等按照規定改建為租賃住房，簽訂土地補充出讓合同，土地使用年限和容積率不變。改建后按照變更許可后的審批要求，進行規劃、建設及消防審核驗收，可以辦理住房租賃合同登記備案。（責任部門：市規劃國土資源局、市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市公安局、市消防局、市工商局、市經濟信息化委、市電力公司、市自來水公司、市燃氣公司、各區政府）
（三）引導產業園區和集體經濟組織建設租賃住房。鼓勵有條件的企事業單位、產業園區利用產業類工業用地，按照規定的比例，統一規劃、集中設置，配套建設單位租賃房、職工宿舍等租賃住房。穩妥有序開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作，探索優化試點項目審批程序，完善集體租賃住房建設和運營機制。（責任部門：市規劃國土資源局、市經濟信息化委、市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、相關區政府）
（四）完善供地方式。新增租賃住房用地采取公開招標或公開掛牌方式出讓，住房租賃市場前期培育過程中，可以參照本市有關保障住房用地供應方式實施土地供應。建立租賃住房地價評估體系，合理控制土地出讓價格。土地出讓合同中，應當明確地塊建設管理、功能管理、運營管理等全生命周期管理要求。（責任部門：市規劃國土資源局、市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局）
（五）完善建設使用標準。租賃住房（含轉化、改建）的設計和建設標準，可以結合項目實際情況，參照國家和本市相關規范，重點在戶型、退讓、間距、朝向、日照和車位配置等方面，給予政策支持；在耐火等級、防火分隔、安全疏散和消防設施等方面，明確相應的消防安全要求。租賃住房出租，應當遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售，不得分割轉讓，不得改變房屋用途。（責任部門：市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃國土資源局、市消防局、各區政府）
五、培育租賃市場供應主體，發展壯大住房租賃產業
（一）發揮企業在住房租賃市場的主體作用。堅持企業主體運作，堅持市場化運作，不斷提升住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平。鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業設立子公司，拓展住房租賃業務。住房租賃企業申請工商登記時，經營范圍統一規范為住房租賃經營。支持住房租賃企業多渠道籌集房源，對房地產企業自持的租賃住房，以及轉化、改建的租賃房源，可以自行經營，也可以委托專業住房租賃企業運營管理；住房租賃企業接受個人委托出租住房的，應當代為辦理相關登記備案手續，并可以為出租人代收代繳相關稅收。指導住房租賃企業成立行業協會，建立行業運營規范，強化行業自律。（責任部門：市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市工商局、市稅務局）
（二）大力發展代理經租業務。鼓勵住房租賃企業通過收儲、轉租、改建等方式開展代理經租業務。對于住房租賃企業代理經租社會閑置存量住房的，允許按照國家和本市的住宅設計規范改造后出租。各區應當通過向企業定向投資、資金專項扶持、政府購買服務、合作籌集房源、搭建供需平臺、提供公共事業費收繳便利等多種方式，扶持正規代理經租機構不斷擴大業務規模，培育一批龍頭企業。（責任部門：市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市消防局、市經濟信息化委、市電力公司、市自來水公司、市燃氣公司、各區政府）
（三）發揮國資國企的引領和帶動作用。加大投入力度，支持相關國有企業拓展住房租賃業務。通過“市區聯動、區區聯手”等形式，支持相關市屬、區屬國有企業，采取新建租賃住房、收儲社會閑置存量住房、改建閑置商辦用房、運營開發企業配建的租賃住房等多種途徑，增加市場供給，穩定住房租金，對住房租賃市場起到“穩定器”“壓艙石”的作用。（責任部門：市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市發展改革委、市國資委、各區政府）
（四）規范住房租賃經紀機構。充分發揮房地產經紀機構作用，提供規范的住房租賃居間服務。建立房地產經紀機構和人員管理服務平臺，加強從業人員業務培訓，提升從業人員業務素質，努力提高經紀服務質量。修訂現行政府規章，增設處罰事項，提高處罰幅度，不斷促進房地產經紀機構和人員依法經營、誠實守信、公平交易。（責任部門：市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市工商局、市物價局、市政府法制辦）
（五）提供金融支持。鼓勵商業銀行等金融機構按照“依法合規、風險可控、商業可持續”的原則，進一步優化并創新針對住房租賃項目不同階段的金融產品和服務，加大信貸支持住房租賃產業的力度。鼓勵開發性金融機構通過合理測算未來租賃收入現金流，提供符合住房租賃企業經營特點的長期低息貸款等金融解決方案。進一步拓寬住房租賃企業的直接融資渠道，支持符合條件的住房租賃企業發行專門用于發展住房租賃業務的各類債券、不動產證券化產品。加快推進針對租賃用房的各類房地產投資信托基金（REITs）試點，在試點后盡快形成規模。鼓勵保險機構依據相關法律法規規定，合理運用保險資金，充分發揮保險資金期限長、體量大、交易結構與使用較為靈活的優勢，為符合條件的住房租賃企業等提供金融支持。（責任部門：市金融辦、人民銀行上海總部、上海銀監局、上海證監局、上海保監局）
六、加強住房租賃監管，規范住房租賃市場秩序
（一）加強住房租賃經營主體管理。依托住房租賃公共服務平臺，建立健全各類住房租賃企業、房地產經紀機構等主體備案制度。經過備案的各類經營主體，可以依法依規享受稅收、金融以及運營扶持等優惠政策，申請集中辦理住房租賃合同網簽備案。強化住房租賃企業、房地產經紀機構和從業人員信用管理，全面建立相關經營主體的信用檔案，實行“紅名單”“黑名單”分類管理和公示制度，建立多部門守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。（責任部門：市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市發展改革委、市工商局、市經濟信息化委、市地稅局、市金融辦、市規劃國土資源局、各區政府）
（二）嚴厲查處住房租賃違法違規行為。持續開展違法違規租賃行為綜合整治行動，不斷加大對“群租”等突出問題的打擊力度，維護住房租賃各方合法權益，確保人民群眾生命財產安全，守牢城市安全運行底線。對于違法違規的企業、機構和個人，依法從嚴從重給予處罰，并納入本市公共信用信息服務平臺進行公示，作為重點監管對象，限制其市場準入、行政許可和融資等行為，停止執行相關優惠政策；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。（責任部門：市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市政府法制辦、市公安局、市工商局、市規劃國土資源局、市發展改革委、市經濟信息化委、各區政府）
（三）積極推進住房租賃綜合管理。堅持“條塊結合、以塊為主”的原則，落實屬地管理責任，發揮職能部門作用，逐步建立健全市、區、街鎮、居村委四級住房租賃管理體制。各區政府要將住房租賃納入社會綜合治理和社區網格化管理，統籌、整合各方管理力量，探索居民自治模式，做好住房租賃綜合管理工作。公安部門要將住房租賃企業登記的租住人員信息，接入本市實有人口信息管理系統，實現對租客信息的有效對接。（責任部門：市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市公安局、市民政局、各區政府）
（四）完善住房租賃矛盾化解長效機制。各鄉、鎮政府和街道辦事處應當結合社區黨建聯建工作，協調處理轄區內住房租賃事務和糾紛。充分發揮各街鎮人民調解委員會作用，將住房租賃糾紛納入調解范圍，化解住房租賃矛盾，維護住房租賃秩序。組建住房租賃公益律師隊伍，為住房租賃當事人提供法律援助服務，切實保障租賃當事人合法權益。（責任部門：市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市司法局、各區政府）
各區、各有關部門、單位要充分認識加快培育和發展住房租賃市場的重要意義，根據市委、市政府的統一部署，加強組織領導，完善工作機制，抓好工作落實。各區要對照本實施意見，根據區域人口、面積和區域發展實際，進一步細化、分解、落實目標任務，建立激勵考核機制，將目標任務完成情況納入政府考核，確保各項工作有序推進。市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局將會同有關部門對各區落實情況進行督促檢查。