各區發展改革委、住房保障房屋管理局、市住房保障事務中心：
??為規范本市共有產權保障住房價格管理，促進共有產權保障住房健康發展，根據國家和本市法律法規的有關規定，結合本市實際，上海市發展和改革委員會會同上海市房屋管理局修訂了《上海市共有產權保障住房價格管理辦法》，現印發給你們，請遵照執行。原上海市發展和改革委員會和上海市住房和城鄉建設管理委員會聯合印發的《上海市共有產權保障住房價格管理辦法》（滬發改價督〔2016〕4號）同時廢止。
??特此通知。
??上海市發展和改革委員會
??上海市房屋管理局
??2021年8月30日
上海市共有產權保障住房價格管理辦法
第一章 總則
??第一條（目的和依據）
??為規范共有產權保障住房價格管理，促進共有產權保障住房健康發展，根據《中華人民共和國價格法》和《上海市共有產權保障住房管理辦法》（市政府令第39號）等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
??第二條（適用范圍）
??本辦法適用于本市行政區域范圍內共有產權保障住房的價格管理工作。
??第三條（價格形式）
??本辦法所稱共有產權保障住房價格，包括項目結算價格、銷售基準價格、單套銷售價格。
第二章 價格制定
??第四條（結算價格構成）
??房地產開發企業實施開發建設的共有產權保障住房項目結算價格以保本微利為原則。結算價格由開發建設成本、利潤和稅金構成。
??（一）開發建設成本包括：
??1、土地取得費用。劃撥土地為毛地的，土地取得費用為按照法律、法規規定所支付的征地和房屋征收（拆遷）安置補償等費用；劃撥土地為凈地的，土地取得費用為向土地儲備機構支付的費用。
??2、開發項目前期發生的管線搬遷、工程勘察、規劃及建筑設計、“三通一平”、災害評價、環境評價、申請報告編制、工程監理、招標代理服務等前期費用。
??3、列入施工圖預（決）算項目的主體房屋建筑安裝工程費用，包括房屋主體部分的土建（含樁基、地下構筑物、結構、裝飾等）工程費用、水電氣安裝工程費用、附屬工程費用及其他工程費用。
??4、在小區用地規劃紅線范圍以內，按照批準的規劃要求與住房同步配套建設的住宅小區基礎設施建設費用，按照批準的規劃要求建設的不能有償轉讓的非營業性公共配套設施建設費用，以及室外總體工程費用。
??5、管理費。劃撥土地為毛地的，按不超過本條第（一）項第1、2、3、4、9目費用之和的2%計算；劃撥土地為凈地的，按不超過本條第（一）項第2、3、4、9目費用之和的2%計算。
??6、貸款利息按照房地產開發企業為共有產權保障住房建設項目籌措資金所發生的銀行貸款利息計算。
??7、建設工程質量潛在缺陷保險基本險費用。
??8、維修資金。
??9、其他符合國家有關部門和市政府有關規定的成本費用支出。
??（二）利潤，按不超過本條第（一）項第1、2、3、4、9目費用之和的3%計算。
??（三）稅金，按國家規定稅目和稅率及相關稅收優惠政策的規定計算。
??政府指定機構直接組織建設的共有產權保障住房項目結算價格以保本為原則，結算價格由開發建設成本和稅金兩部分構成。開發建設成本和稅金構成參照本條第（一）項、第（三）項的有關規定執行。
??第五條（不得計入結算價格構成的費用）
??下列費用不得計入共有產權保障住房建設項目結算價格：
??（一）住宅小區內經營性設施的建設費用；
??（二）建設單位留用的辦公用房、經營用房的建筑安裝工程費用及其分攤的各種費用；
??（三）各種與房屋開發建設無關的集資、贊助、捐贈等費用；
??（四）各種賠償金、違約金、滯納金和罰款等費用；
??（五）按規定已經減免的費用；
??（六）其他不應當計入的費用。
??第六條（結算價格確定）
??通過項目法人招投標方式確定房地產開發企業實施開發建設的共有產權保障住房項目，由政府指定的建設管理機構按照本辦法第四、第五條規定，制訂建設項目招投標的價格評定標準，報同級住房保障行政管理部門會同相關部門審定。結算價格通過競價中標確定，并在建設項目協議書中明確約定。競價中標的結算價格應當嚴格按照協議執行，如遇不可抗力等因素影響，經住房保障行政管理部門會同相關部門審定后可作適當調整。
??政府直接組織實施開發建設或通過其他方式組織實施開發建設的共有產權保障住房項目，由政府指定的建設管理機構按照本辦法第四、第五條規定，并參照政府投資項目管理的相關要求，擬訂結算價格，報同級住房保障行政管理部門會同相關部門審定。
??第七條（銷售基準價格確定）
??共有產權保障住房銷售基準價格計算公式為：
??銷售基準價格=周邊房價×折扣系數。
??周邊房價：參照共有產權保障住房周邊一定時期、一定區域內新建同品質商品住房的市場平均成交價確定，具體由住房保障實施機構按有關規定組織統計或委托房地產估價機構評估提供。
??折扣系數：以共有產權保障住房的建設項目結算價格為基礎，綜合考慮保障對象支付能力，周邊房價以及相近時期、相鄰地段共有產權保障住房項目銷售價格平衡等因素確定。
??第八條（購房人產權份額）
??購房人產權份額參照共有產權保障住房銷售基準價格占周邊房價的比例予以合理折讓后確定。計算公式為：購房人產權份額=銷售基準價格/（周邊房價×90%）。
??第九條（單套銷售價格的計算）
??共有產權保障住房單套銷售價格，按照銷售基準價格和上下浮動幅度確定。單套房的上下浮動幅度，根據樓層、朝向、位置來確定。上下浮動幅度不得超過±10%。以單套銷售價格計算的項目住房銷售總額，應與以銷售基準價格計算的項目住房銷售總額相等。
第三章 審批程序
??第十條（定價核準）
??市級統籌項目的銷售定價方案（包括銷售基準價格、購房人產權份額等），由市住房保障實施機構組織擬訂，由市價格主管部門會同市住房保障行政管理部門審批核準。
??區自籌項目的銷售定價方案，由區住房保障實施機構組織擬訂，由區價格主管部門會同住房保障行政管理部門審定后，報區政府審批核準，并向市價格主管部門和市住房保障行政管理部門備案。
??經過核準的定價方案，一般自核準之日起一年內有效。逾期繼續作為共有產權保障住房供應的，需重新核準。
??第十一條（定價方案申報要求）
??住房保障實施機構向有關部門申報銷售定價方案時，應包括：定價依據（包括結算價格及其依據、周邊房價及其依據、其他統籌考慮的定價依據等）、價格方案（包括銷售基準價格、購房人產權份額等）及其他需要說明的事項。
第四章 其他
??第十二條（其他方式取得房源的定價）
??政府指定機構通過收購、回購、配建等方式取得的房源，作為共有產權保障住房出售的，其銷售基準價格參照本辦法第七條計算確定。
??第十三條（定價方案公布）
??共有產權保障住房銷售定價方案經核準后由住房保障實施機構負責向社會公布。
??第十四條（專項資金管理）
??共有產權保障住房銷售基準價格和項目結算（收購、回購、配建等）價格之差形成的余額，應納入財政專戶管理，統籌用于政府收購共有產權保障住房房源，政府優先購買、回購共有產權保障住房，以及保障性住房及其相關配套設施建設等，具體管理辦法由市住房保障行政管理部門會同相關部門另行制訂。
??第十五條（規范收費）
??有關單位不得超出規定的范圍和標準向房地產開發企業等建設單位收費，并不得以押金、保證金等名義變相收費。
??第十六條（物業收費）
??共有產權保障住房的物業服務費，由購房人承擔。
??配建共有產權保障住房的物業服務收費，執行所在住宅小區的物業服務收費標準。
??第十七條（明碼實價）
??共有產權保障住房銷售實行明碼實價銷售制度，應明示每套住房的銷售價格和物業服務收費標準等，不得收取任何未予標明的費用。
??第十八條（上市轉讓和購買政府產權份額）
??購房人取得共有產權保障住房房地產權證滿5年后，政府行使優先購買權和購房人、同住人購買政府產權份額相關價格的確定辦法以及政府產權份額所得資金管理辦法，由市住房保障行政管理部門會同相關部門另行制訂。
??第十九條（監督檢查）
??對違反本辦法及相關法規的，由相關職能部門按各自職責予以查處。
??第二十條（施行日期）
??本辦法自2021年9月1日起施行，有效期至2026年8月31日。