關于印發《上海市松江區農村集體經營性建設用地入市管理辦法》的通知
滬松府規〔2024〕1號
各鎮人民政府、街道辦事處，區政府各部門：
《上海市松江區農村集體經營性建設用地入市管理辦法》經第50次區政府常務會議研究通過，現印發給你們，請遵照執行。
上海市松江區人民政府
2024年1月3日
上海市松江區農村集體經營性建設用地入市管理辦法
第一章 總則
第一條（目的與依據）
為全面貫徹落實《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《中共中央辦公廳 國務院辦公廳關于深化農村集體經營性建設用地入市試點工作的意見》（廳字〔2022〕34號）、《自然資源部辦公廳關于印發〈深化農村集體經營性建設用地入市試點工作方案〉的通知》（自然資辦函〔2023〕364 號）和《關于印發<上海市深化農村集體經營性建設用地入市試點工作方案>的通知》（滬規劃資源鄉〔2023〕201號），引導和規范松江區農村集體經營性建設用地入市，建立城鄉統一的建設用地市場，健全城鄉發展一體化體制機制，結合松江區農村土地制度改革試點成果，制定本辦法。
第二條（適用范圍）
本辦法適用于松江區行政區域內的農村集體經營性建設用地入市管理。
第三條（基本原則）
堅持守住底線紅線，確保土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損的底線。堅持規劃引領和國土空間用途管制，促進國土空間規劃實施。堅持同地同價同權同責，推進農村集體經營性建設用地在城鄉統一的建設用地市場中交易，保障農民集體和市場主體權益。堅持節約集約利用土地，按照盤活存量、優化結構、完善功能、節約集約的原則，支持農村一、二、三產業融合發展。
第四條（管理職責）
松江區人民政府負責本行政區域內農村集體經營性建設用地入市區域統籌、綜合管理和監督工作。區規劃資源局負責制訂入市年度計劃，規范入市程序，落實入市具體工作。區發改委負責抵押融資業務指導和監管;區農業農村委做好農村集體經濟組織民主管理、集體資產管理、土地增值集體收益分配的指導和監管，區財政局負責土地收益征繳業務指導和監管，并落實相關工作經費；區稅務局做好稅收征繳業務指導和監管。
各鎮人民政府（街道辦事處）應積極配合落實入市相關工作，并指導鎮、村級集體經濟組織加強基層民主管理和入市收益監管。
松江區人民政府成立農村集體經營性建設用地入市協調監管工作小組，負責協調和監管入市中的相關問題，集體研究有關事項。協調監管工作小組應由本區發展改革、農業農村、經濟、生態環境、建設、規劃資源、交通、司法、衛健、人社、房管、綠容、水務、財政、稅務、國動、文旅、教育、體育等部門組成。集體土地入市前，職能部門提出各項建設要求、管理要素、監管考核和違約處置等要求，作為土地出讓條件納入出讓合同和監管協議，并按照“誰提出、誰負責、誰監管”的原則，對受讓人的合同履約情況進行要素評定，依法實施監管。
第二章 入市方式和程序
第五條（入市權利雙方）
農村集體經營性建設用地入市的法定主體是地塊的所有權人，由依法登記的代表農民集體行使所有權的農村集體經濟組織或由其委托的其他法人組織作為出讓人代理實施入市工作。其中，農村集體經營性建設用地屬于鎮（街道）農民集體所有的，由鎮（街道）集體經濟組織代表集體行使所有權，屬于村集體所有的，由村集體經濟組織代表集體行使所有權；分別屬于兩個及以上村農民集體所有的，由各村集體經濟組織共同行使集體所有權。
自然人、法人和其他組織，除法律、法規另有規定外，均可依照本辦法的規定受讓農村集體經營性建設用地使用權，并進行土地開發、利用和經營。
第六條（入市類型）
集體經營性建設用地入市地塊為國土空間規劃確定為工業、商業、辦公、租賃住宅等經營性用途（商品住宅除外），并經依法登記的集體經營性建設用地。具體包括直接服務產地農產品加工、電子商務、生態友好型制造業、倉儲保鮮冷鏈、鄉村旅游、創意研發辦公、康養、醫療衛生、文化教育、保障性租賃住房等功能用途項目用地。
第七條（入市條件）
農村集體經營性建設用地入市，應具備以下條件：
（一）農村集體經營性建設用地屬農民集體所有，并完成集體土地所有權登記，持有集體建設用地所有權證，土地權屬清晰、無爭議；
（二）符合國土空間規劃和國土空間用途管制要求；
（三）符合國家和本市產業準入，功能定位和生態環境保護要求；
（四）無違法用地行為，無司法機關依法裁定查封或其他形式限制土地權利的；
（五）具備必要的通路、通水、通電、土地平整等開發建設條件，地下無妨礙施工建設和土地利用的管線；
（六）涉及土地承包經營權、合法地上建筑物、其他合法附著物產權已與權利人達成一致意見并完成相應補償；
（七）法律法規規定的其他條件。
第八條（計劃管理）
區規劃資源局根據經濟社會發展規劃、產業政策、國土空間規劃、土地利用年度計劃、土地市場狀況和所有權人意向申請，做好入市和成片開發土地征收的有機銜接，制訂年度建設用地供應計劃，加強國土資源利用計劃聯動，年中可根據項目推進情況適當調整入市計劃。
第九條（決策程序）
尊重農民對入市的選擇權和合理訴求，維護農村集體經濟組織的入市主體地位，防止其他組織未經授權代表農村集體經濟組織實施入市。按照村民自治原則，加強自主管理和民主決策，對入市動議、入市方案、授權委托、資金使用和收益分配等事項，經本集體經濟組織民主決策程序后形成決議。
第十條（前期開發）
入市的農村集體經營性建設用地可由集體土地所有權人自行或委托土地儲備機構實施前期開發，達到土地供應條件。
第十一條（入市方案）
地塊入市前，入市主體應當擬定入市方案。入市方案應包括地塊名稱、界址、出讓面積、規劃條件、土地用途、交易方式、出讓年限、出讓起始價、資金成本與收益測算方案、產業準入和生態環境要求等內容。
區規劃資源局應協助入市主體開展地塊入市前部門征詢，并指導入市主體編制入市方案。
第十二條（公開交易）
區規劃資源局應對入市方案提出修改意見，入市主體按照修改意見完善入市方案后，由區規劃資源局向市土地交易市場提交，通過入市研判后發布出讓公告，實行公開交易。
農村集體經營性建設用地入市實行與國有建設用地同等入市制度，在全市統一的土地交易市場內進行，實施統一規則、統一平臺、統一監管。
第十三條（入市方式）
商業、辦公、鄉村旅游等經營性用地應采取公開招拍掛方式出讓，位于鄉村振興示范村等有風貌管控要求的重點地區，可采用附帶經批準的規劃設計方案或基礎設施要求、功能建設要求、運營管理要求的方式實施出讓。對于重點扶持的鄉村工業、研發、倉儲物流等產業類項目，可采用“帶產業項目”掛牌方式供應。營利性教育科研、醫療衛生、社會福利、文化體育等基礎設施、社會事業項目、保障性租賃住房等用地，可參照國有建設用地采取協議出讓方式供地。
農村集體經營性建設用地地下空間使用權出讓，可以參照《上海市地下建設用地使用權出讓規定》、《上海市地下建筑面積分類及計算規則》等相關規定執行。
第十四條（出讓年限）
農村集體經營性建設用地使用權出讓年限，參照國家和本市有關國有建設用地的規定，不得高于國有建設用地使用權法定最高出讓年限。
第十五條（出讓合同）
合同約定需符合國家規定以及市區兩級試點方案要求，受讓人應按照成交確認書或中標通知書確定的時間與出讓人簽訂出讓合同，合同文本報松江區規劃資源局備案。
受讓人應按照成交確認書或中標通知書確定的時間與出讓人、松江區人民政府簽訂監管協議。
第十六條（規劃許可管理要求）
集體經營性建設用地使用權受讓人完成合同簽訂并繳清土地價款和相關稅費后，向區規劃資源局申請辦理鄉村建設規劃許可證，核定建筑工程性質、建筑高度、建設規模等規劃建設內容。受讓人應當按照規劃許可進行建設；確需變更的，須經原發證部門審核同意。
第十七條（土地開發、利用和經營的要求）
農村集體經營性建設用地應參照國有建設用地，加強土地利用全要素全生命周期管理。
受讓人應按出讓合同的規劃用地性質、規劃要求、開發期限和條件等約定進行開發、利用和經營。
受讓人在出讓地塊上進行開發建設的，應按本市規劃管理、建筑業管理、房地產管理以及交通、生態環境、衛生、環衛、消防等城鄉管理的有關規定辦理各項申請審批手續。
第十八條（違法查處）
受讓人不按照批準的用途和條件使用農村集體經營性建設用地的，應按照《中華人民共和國土地管理法》進行查處。
第十九條（閑置土地）
出讓人和受讓人應按照節約集約用地原則，互相監督，嚴禁造成土地閑置。對逾期未開工滿一年的項目，區規劃資源局應及時開展閑置土地調查和認定，合理界定土地閑置形成原因，依據《閑置土地處置辦法》的相關規定進行處理。
第三章 地價管理和收入分配
第二十條（地價管理）
土地價格應通過具有相應資質的估價機構進行市場評估，出讓人應根據土地評估價格、土地市場情況等，結合經營性用地全要素管理要求，綜合確定出讓地塊出讓起始價或底價，并經集體經濟組織民主決策程序同意。
第二十一條（土地增值收益分配）
農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金由區財政局會同區規劃資源局等部門負責征收，土地增值收益調節金計提比例應結合農村集體產權制度改革，參照國有土地收益分配方式，探索農村持續發展及農民增收機制、公共服務配套設施建設與國有土地同責機制以及不同區域間土地增值收益的平衡機制，兼顧近期與遠期、公益性與經營性、入市地塊所在區域與整個地區間的關系，合理確定土地增值收益調節金征收比例，土地增值收益調節金由農村集體經營性建設用地的出讓方及再轉讓方繳納。土地前期成本可由出讓地塊所在的鎮人民政府（街道辦事處）與農村集體經濟組織共同核定，并形成《松江區農村集體經營性建設用地入市出讓成本核算表》。
農村集體經濟組織應按照農村集體資產管理有關規定，落實民主決策，財務公開和公示制度，入市地塊成交價格、交易費用、稅費繳納和收益支出等信息應及時向集體經濟組織全體成員公示。
第四章 土地使用權登記和抵押
第二十二條（土地使用權登記）
在簽訂出讓合同、按出讓合同約定付清全部出讓價款，并與出讓人及時簽訂《交地確認書》后，受讓人方可申請辦理不動產登記。地上合法建造的建筑物、構筑物及其附屬設施，可以依法申請地上建筑物、構筑物及其附屬設施所有權登記。
第二十三條（土地使用權抵押）
依法取得的農村集體經營性建設用地使用權及其地上的建筑物、構筑物及其他附屬物可以設定抵押權。土地使用權抵押，抵押人與抵押權人應簽訂抵押合同，設定抵押關系應依法辦理抵押登記。
集體建設用地抵押時所擔保的主債權，僅限于開發建設該出讓地塊的貸款，且不得超過合同約定的土地出讓價款總額。以在建建筑物、新建房屋連同土地抵押等情形，應當按照國家和本市的相關規定辦理。
按照土地出讓合同約定的自持部分物業，應整體抵押，不得分割抵押。設定抵押關系和處理抵押物之前，應征詢土地所有權人意見，土地所有權人享有優先購買權。抵押權實現后，受讓人應承繼原出讓合同中約定的權利和義務。
第五章 土地使用權轉讓、續期和收回
第二十四條（合同約定）
出讓人應在農村集體經營性建設用地出讓前明確物業持有和轉讓管理要求，并在出讓合同中約定，受讓人可依法和按照出讓合同約定轉讓農村集體經營性建設用地使用權，但下列情形除外：
（一）工業用地產業項目類和研發總部產業項目類建設用地使用權不得整體或分割轉讓；建設用地使用權人出資比例結構、項目公司股權結構不得改變，確需改變，應事先經出讓人同意。
（二）營利性教育、醫療、養老等設施用地應由受讓人整體持有，不得分割轉讓；確需整體轉讓的，應事先經出讓人同意，或由出讓人按照出讓合同約定的價格和方式優先回購。
（三）屬于房屋建設工程轉讓的，受讓人應付清土地出讓價款并領取不動產權證書，取得建設工程施工許可證，并完成房屋建設開發投資總額的百分之二十五以上。
農村集體經營性建設用地使用權轉讓后，受讓人應按照原出讓合同中約定的權利和義務履行。
第二十五條（到期續期）
農村集體經營性建設用地使用權出讓合同約定使用期限屆滿，土地使用者需要繼續使用入市地塊的，應在屆滿前一年提交續期申請書。經出讓人同意繼續使用土地的，應重新簽訂出讓合同及監管協議，支付有償使用費并辦理土地登記手續。
第二十六條（使用權收回）
受讓人依法取得的農村集體經營性建設用地使用權，未違反合同約定，在出讓合同約定的使用年限屆滿前，出讓人不得解除合同，法律和行政法規另有規定、合同另有約定的除外。
可在出讓合同中約定：出讓合同約定的使用年限屆滿，受讓人未提出續期的，或者提出續期但出讓人未同意的，土地使用權由出讓人無償收回，其地上建筑物、構筑物和其他附著物按照出讓合同的約定處理。
國家依法征收該宗土地的，按照法律法規終止合同并給予相應補償；出讓人提前收回使用權的，按出讓合同約定終止合同，并給予受讓人相應補償。
第六章 附則
第二十七條（配套文件）
農村集體經營性建設用地入市民主管理、收益分配、土地收益征繳、抵押貸款等具體要求由相關主管部門制定實施細則。
第二十八條（施行日期）
本辦法自2024年2月8日起施行，有效期至2024年12月31日，原《上海市農村集體經營性建設用地入市管理辦法》（滬松府規〔2021〕2號）同時廢止。本辦法由松江區人民政府負責解釋，由區規劃資源局承擔具體解釋工作。國家、市級層面后續出讓相關政策文件與本辦法不一致的，按照國家、市相關政策文件執行。