關于印發《嘉定區盤活低效用地提升產業能級行動方案》的通知
嘉府發〔2022〕13號
各鎮人民政府，區政府各委、辦、局、街道辦事處，嘉定工業區、菊園新區管委會：
??經區政府同意，現將《嘉定區盤活低效用地 提升產業能級行動方案》印發給你們，請認真按照執行。
??附件:《嘉定區盤活低效用地 提升產業能級行動方案》
??上海市嘉定區人民政府
??2022年10月11日
??附件
??嘉定區盤活低效用地提升產業能級行動方案
??為進一步推動產業用地高質量利用，挖掘存量建設用地潛力，提高存量土地開發利用效率，充分推動低效產業用地的有效盤活和使用，強化本區產業用地保障能力，促進產業高質量發展，特制定本方案。
??一、指導思想
??全面貫徹“四個論英雄”高質量發展理念，根據《關于上海市推進產業用地高質量利用的實施細則》（滬規劃資源用〔2020〕351號）《關于加強上海市產業用地出讓管理的若干規定》（滬規劃資源規〔2021〕6號）及《嘉定區低效產業用地處置工作實施方案》（嘉規劃資源地〔2020〕7號）等政策文件，圍繞區委、區政府工作重點，緊抓虹橋國際開放樞紐建設、嘉定新城建設“兩大戰略引擎”，加快新舊動能轉換，以此為契機，對本區產業用地重點實施存量提升“四個一批”計劃，通過牽住轉型“牛鼻子”，激發存量“新活力”，打好四個一批“組合拳”，將存量轉換為“新增量”，在推動新動能全面成勢上跑出“加速度”。
??二、適用范圍
??本行動方案適用于本區行政范圍內土地用途為工業、研發或倉儲的低效產業用地的盤活及提升。
??根據《嘉定區低效產業用地處置工作實施方案》（嘉規劃資源地〔2020〕7號），低效產業用地認定參考標準如下：
??1.閑置工業、研發、倉儲用地。指國有建設用地使用權人超過國有建設用地使用權有償使用合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地；或已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25％，終止開發建設滿一年的國有建設用地。
??2.開發效率低下的工業、研發、倉儲用地。指以當前測算年度的1月1日為基準日，基準日超過土地出讓合同約定的達產日一年以上仍未投產的產業項目用地。
??3.土地綜合產出效率低下的工業、研發、倉儲用地。指以當前測算年度的1月1日為基準日，基準日超過土地出讓合同約定的達產日三年以上，其中近三年（不含當前測算年）統計年度內的土地稅收產出率、主營業務收入計算的土地產出率兩項指標的三年均值均低于《上海產業用地指南》中相應調整值的產業項目用地。
??4.淘汰類企業工業用地。指根據《上海產業結構調整指導目錄》規定的“淘汰類”產業使用的工業用地，以及在各類專項整治中明確列入“關停并轉”范圍的企業使用的工業用地。
??5.資源利用效率綜合評價低的企業的工業用地。指在全區工業企業資源利用效率評價工作中，被我區認定為D類，并經市經信委全市統籌認定的D類企業的工業用地。
??三、基本原則
??1.堅持質量導向和效益優先。貫徹“以畝產論英雄、以效益論英雄、以能耗論英雄、以環境論英雄”的理念，構建以產業績效和用地質量為導向的資源優化配置機制，促進用地績效提升。
??2.堅持契約管理和依法行政。樹立產業用地是具有一定公共屬性的要素資源的理念，注重契約精神，從產業招商和土地供應的初衷出發，按照合同約定，根據用地績效，依據相關法律法規推進低效產業用地退出。
??3.堅持積極引導和綜合施策。充分利用各條線行政管理資源，對低效產業用地實施積極的、差別化資源配置和管控引導機制，開展轉型提升。
??四、重點任務
??（一）推動“收儲招拍引進一批”
??1.開展收儲出讓。條件適宜的地塊可采用收儲入庫再招拍掛出讓方式供應給新引進的優質項目。各街鎮負責談判、評估補償等事宜，區規資局、區土地儲備中心予以指導和配合。（各街鎮、區規劃資源局、區土儲中心）
??2.加強資金支持。加大產業用地儲備資金投入，創新產業用地收儲方式，鼓勵各街鎮加大力度收儲低效用地，統籌用于更高質量的產業項目。（各街鎮、區財政局、區土儲中心）
??3.加強司法保障。綜合運用法律和契約手段，根據地塊情況，采用土地使用期限屆滿收回、協商解除合同、單方解除合同、按合同約定收回、為公共利益收回等路徑收回低效產業用地。根據合同或相關協議的約定，對違反約定的企業，經認定后予以收回。（區規劃資源局、區經委、區司法局、各街鎮）
??（二）推動“收購升級一批”
??4.開展資源收購。鼓勵區屬國企、鎮級及村級下屬公司通過股權轉讓、房產轉讓等方式，對低效用地進行整體收購，利用原有廠房資源，或根據新項目要求進行廠房定制化改造升級，采用“長期租賃”、“租稅聯動”、“先租后讓”等方式引進一批優質項目。（各街鎮、區屬國企）
??5.發揮國企領軍作用。區屬國企特別是功能類、競爭類國企應充分發揮在城市更新領域的主力軍作用，提升國企自有土地的價值，并積極參與其他存量土地開發建設，加快打造國企存量土地統籌開發利用樣板典范。（區屬國企）
??6.加強轉讓監管。對存量產業用地實行清單式管理，加強不動產登記、工商登記環節的管理，進一步完善存量用地股權轉讓、產權轉讓相關工作機制和操作流程。股權轉讓需出讓人同意；土地房屋整體轉讓，經出讓人同意后，按相關法律法規執行，并納入全市統一土地市場實施。（區經委、區規劃資源局、區市場監管局）
??（三）推動“自主轉型一批”
??7.開展企業改擴建。在符合規劃條件、產業類型等準入標準的前提下，鼓勵存量企業開展零增地改擴建，做高做足容積率，增加產業發展空間。一方面，鼓勵存量企業通過廠房改擴建，開展增資擴產工作，提升土地產出率；另一方面，引導部分“有廠房，低產出”型企業進行廠房定制化改造，并通過“直接租賃”、“鎮級回租”等方式引進一批優質企業。（區規劃資源局、區經委、各街鎮）
??8.鼓勵轉型升級。積極幫助企業申請產業結構調整扶持資金和重點技術改造專項資金等，引導存量企業自主提升，淘汰落后工藝及設備，引進先進工藝、設備、生產線，達到產能提升、能耗降低、排放減少等成效。（區經委）
??9.支持企業節余土地分割收儲和轉讓。對企業在滿足自身需要后節余的部分，符合規劃分割條件的，經區級部門明確分割部分的規劃建設條件、產業準入和投入產出要求后，報請區投促領導小組批準，由區土地儲備中心對節余地塊進行收儲，通過土地交易市場進行出讓。同時探索企業節余土地分割轉讓的路徑，采用“帶產業項目”掛牌方式，分割轉讓給園區平臺或經產業準入的項目。（區規劃資源局、區經委、區土儲中心）
??（四）推動“多元合作轉型提升一批”
??10.開展市場化運作。依托市場化產業園區開發公司，一方面采用“政企合作”模式，通過區級統籌優勢、鎮級資源優勢、園區開發公司專業化優勢，合力對低效用地進行二次開發；另一方面，采用“市場化”模式，通過資格認定，引進一批產業園區開發公司，對低效用地進行專項提升工作。（各街鎮、區屬國企）
??11.完善認定考核。完善產業園區平臺公司認定機制，引入一批優質的園區開發公司，鼓勵各街鎮、區屬公司與經認定的園區平臺公司進行合作，搭建存量土地資源的市場化合作平臺。（區經委、區規劃資源局）
??12.加強資源收購。支持園區開發公司回購企業廠房或收購企業股權，納入園區產業空間資源。鼓勵園區開發公司通過房產、股權收購方式盤活低效土地，參與司法拍賣。（區經委、區規劃資源局、區市場監管局）
??（五）多措并舉推動土地高效使用
??13.實施土地“增存掛鉤”。將新增產業用地供應與低效用地盤活工作相結合。根據各街鎮歷年新增產業用地數量，制定當年度低效盤活考核目標；并根據當年度低效用地盤活數，確定下一年度各街鎮新增產業用地供應量。（區經委、區規劃資源局）
??14.建立低效盤活獎勵機制。視各街鎮低效用地盤活項目實際情況給予街鎮區級獎勵，各街鎮可參照自行制定鎮級獎勵機制。經認定的重點盤活項目可通過“綠色通道”加快推進，進一步縮短手續辦理時間，推動項目早開工、早投產。（區經委、區財政局、區內各相關行政審批部門、各街鎮）
??15.加強集體土地使用研究。通過簽訂協議等方式，增強對集體土地使用企業的約束性，保障土地產出績效。對不符合規劃、不再適用于產業發展的低效土地，可在符合規劃的前提下，引導轉為其他類型土地。（各街鎮、區規劃資源局）。
??16.加強政企招商聯動。區級部門要主動對接低效用地盤活區域，根據全區產業地圖和產業定位進行整體布局，建立項目統籌機制，導入優質招商項目，幫助企業和園區開發公司降低招商成本，縮短招商周期，提升區域產業集聚度，促進產業鏈完善。（區投促中心、各街鎮）
??17.把好租賃項目準入關。對存量用地引入的租賃項目，區、鎮產業部門和招商部門要形成合力，把好項目準入關，防止出現存量產業用地無序低效出租，增加土地盤活成本。盤活資源及時錄入區投資促進信息化平臺，建立資源入庫與項目準入聯動機制。鼓勵各街鎮成立低效用地盤活專項資金，用于回購、租賃存量廠房資源，嚴把入駐企業質量。（區經委、區投促中心、各街鎮）
??18.加強綜合監管力度。綜合采用產業、用地、技改、用能、環保等差別化政策，有針對性地開展綜合執法，結合百日行動等專項整治，促使低效產業用地退出并盤活。對重點的存量盤活項目，區、鎮聯合成立綜合監管隊伍，采取綜合執法監管手段，有效推動整改。（區經委、區規劃資源局、區生態環境局、區市場監管局、區稅務局、各街鎮等）
??五、實施步驟
??1.調查摸底。2022年，對全區范圍內的低效產業用地特別是閑置用地進行全面梳理，摸清土地數量、分布情況、產權情況等，建立低效用地臺賬，分析低效原因。研究應用數字化手段完善低效產業用地資源庫。部分條件成熟的街鎮先行啟動試點工作。
??2.分類處置。根據土地規劃要求和企業實際情況，各街鎮對低效用地逐宗制定處置方案，每年形成存量盤活“四個一批”項目清單，明確推進時間節點，落實責任單位，形成工作合力，強化盤活力度。
??3.總結推廣。2023年起，按照“四個一批”項目清單進行考核。對低效用地盤活工作進行經驗總結，發現和梳理一批典型案例，形成可復制可推廣的工作方法，進一步提升工作成效。
??六、保障措施
??1.強化組織領導。區投資促進工作領導小組負責總體推進全區低效產業用地盤活工作，通過建立長效管控機制，對主體、方案、開工、招商、成效等各環節進行全周期管控，確保工作有序開展。區級各職能部門各司其職、密切配合，加快推進工作落實。各街鎮要因地制宜，制定科學合理、可操作性強的實施方案，明確工作責任和進度要求，確保高標準、高質量推進低效用地資源盤活工作。
??2.加強政策保障。各職能部門應根據行動方案，研究制定資源盤活相關支持政策，鼓勵企業、開發公司等各類主體積極參與資源盤活。同時，發揮財政資金的引導作用，保障優質存量盤活項目的資金支持。
??3.納入監督考核。區投資促進工作領導小組辦公室對低效用地盤活工作開展定期跟蹤和檢查，督促工作有序開展。將低效用地盤活工作納入街鎮績效考核，建立責任明確、高效有序的工作機制。對建設產業園區的盤活項目，經認定后納入特色園區管理體系。
