奉賢區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)“紅黑榜”評價工作方案
??物業(yè)管理是基層治理體系的重要一環(huán)，更是和諧社區(qū)建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等文件要求，按照“條塊結(jié)合、屬地管理、行業(yè)監(jiān)管”的原則，形成區(qū)、街鎮(zhèn)兩級物業(yè)服務(wù)綜合評價機制。通過“以評促建、以評促改、以評促優(yōu)”的方式，切實加強物業(yè)服務(wù)監(jiān)管，全面提升物業(yè)服務(wù)水平，現(xiàn)制定如下方案。
??一、總體要求
??貫徹落實習近平總書記考察上海重要講話精神，深入踐行人民城市重要理念，以推進住宅小區(qū)安全、整潔、文明、宜居為目標，通過健全評價體系、創(chuàng)新監(jiān)管手段、規(guī)范服務(wù)行為，促進物業(yè)行業(yè)良性競爭，推動我區(qū)物業(yè)服務(wù)標準化、市場化和可持續(xù)化發(fā)展，著力塑造奉賢物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀品牌。
??二、評價主體
??由區(qū)、街鎮(zhèn)兩級共同開展本區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)“紅黑榜”評價工作，區(qū)房管局通過招投標方式選聘并委托第三方專業(yè)測評機構(gòu)開展測評，各街鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）組織開展轄區(qū)內(nèi)的測評。
??三、評價對象
??1.評價對象為本區(qū)12個街鎮(zhèn)(開發(fā)區(qū))轄區(qū)內(nèi)實施物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)項目及物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并根據(jù)實際變化情況適時動態(tài)調(diào)整。
??2.依據(jù)上海市地方標準《住宅物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》、區(qū)房管局《奉賢區(qū)住宅小區(qū)促進物業(yè)服務(wù)提升三年行動計劃（2023—2025）》，參照區(qū)物協(xié)《奉賢區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)評估價格使用情況》（詳見附件1），本區(qū)住宅小區(qū)劃分為五種類型：一類、二類、三類、四類和五類，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按在管小區(qū)類別進行分類。
??3.同一住宅小區(qū)內(nèi)存在多種房屋類型且有多種物業(yè)收費標準的，按所有住宅房屋類型收費標準的平均值確定具體小區(qū)類別。
??四、評價原則
??(一)客觀公正原則
??按照公開、公平、公正的要求，以政策規(guī)定為依據(jù)，以工作實績?yōu)榛A(chǔ)，以有效數(shù)據(jù)為計量，確保公平合理、客觀公正。
??(二)精細管理原則
??以“補短板、治頑癥、提品質(zhì)、惠民生”為主線，對本區(qū)住宅物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭腥采w、精細化的測評。
??(三)問題導(dǎo)向原則
??建立“一小區(qū)一檔案”的動態(tài)數(shù)據(jù)庫，落實主要問題跟蹤分析、不達標小區(qū)跟蹤整改、整改成效跟蹤鞏固，著力補齊物業(yè)服務(wù)短板。
??五、評價依據(jù)
??結(jié)合市、區(qū)物業(yè)管理日常工作要點，明確測評基本內(nèi)容，主要依據(jù)如下：
??《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院令第698號）
??《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（2022年修訂）
??關(guān)于印發(fā)《上海市既有住宅小區(qū)門衛(wèi)室和管理處規(guī)范化建設(shè)指導(dǎo)意見》的通知（滬住綜管聯(lián)辦發(fā)〔2018〕1號）
??《關(guān)于加強本市住宅物業(yè)管理監(jiān)督檢查工作的通知》（滬房物業(yè)〔2018〕43號）
??《關(guān)于印發(fā)〈上海市住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范〉的通知》(滬房物業(yè)〔2018〕51號)
??《關(guān)于推動形成按質(zhì)論價、質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價物業(yè)服務(wù)市場價格機制的指導(dǎo)意見》（滬精細化辦〔2021〕14號）
??六、評價內(nèi)容
??依據(jù)《奉賢區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)等級參照標準（試行）》，增加專項測評內(nèi)容、行政管理要求、行政（行業(yè)）管理評價信息及加分項目等，形成區(qū)、街鎮(zhèn)兩級住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)測評指標。
??（一）季度（月度）測評內(nèi)容
??包括綜合管理、秩序維護服務(wù)、清潔衛(wèi)生服務(wù)、綠化管理服務(wù)、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常管理，以及其他行政管理要求。（詳見附件2、3）
??（二）專項測評內(nèi)容
??包括上半年度（第二季度）夏季防汛防臺和下半年度（第四季度）冬季防凍保暖專項測評內(nèi)容。（詳見附件4）
??（三）行政（行業(yè)）管理評價信息
??包括住宅小區(qū)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)被有關(guān)政府職能部門處罰或未在責令整改期限內(nèi)及時整改的；物業(yè)服務(wù)企業(yè)未積極配合住宅小區(qū)各類創(chuàng)建活動被區(qū)級予以書面通報的；住宅小區(qū)被市級媒體曝光或發(fā)生重大事件（事故）且經(jīng)相關(guān)主管部門認定屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任的等。
??（四）加分項目
??包括開展黨建引領(lǐng)紅色物業(yè)創(chuàng)建，獲得市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號、市精品示范小區(qū)稱號、區(qū)級以上媒體表彰或正面報道，以及提供特色物業(yè)服務(wù)項目（物業(yè)服務(wù)周、百家企業(yè)幫千家暖萬心活動）等。
??（五）其他事項
??區(qū)房管局組織開展季度測評、專項測評，并負責審核行政（行業(yè)）管理評價信息和加分項目；各街鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）組織開展月度測評和專項測評。
??七、評價頻次
??月度測評每月全覆蓋一次，全年共計12次。季度測評每季度全覆蓋一次，全年共計4次。專項測評分別于第二季度、第四季度全覆蓋一次。
??八、評價方式
??（一）現(xiàn)場檢查
??1.現(xiàn)場測評。通過實地檢查、電話核實等方式，對住宅小區(qū)綜合服務(wù)、秩序維護、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、共有設(shè)施設(shè)備維修維護的人員要求、管理要求、質(zhì)量管理、制度與檔案管理、服務(wù)信息公開等內(nèi)容開展測評。
??2.民意調(diào)查。采取現(xiàn)場隨機抽樣、電話征詢、入戶走訪等方式，進行問卷調(diào)查和滿意度評價，征求小區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會、居民委員會對小區(qū)物業(yè)服務(wù)的意見建議。
??（二）數(shù)據(jù)核查
??包括上海智慧物業(yè)APP平臺、奉賢智慧物業(yè)平臺記錄，“12345”“962121”等物業(yè)服務(wù)熱線反饋，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目經(jīng)理誠信記分，以及公安、城管、市場監(jiān)管、綠化市容和其他相關(guān)部門對住宅小區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的獎懲情況等。
??九、評價方法
??（一）測評樣本
??以住宅小區(qū)為測評單元，部分房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備采取以下方式抽取測評樣本：5萬平方米以內(nèi)的多層分散抽取5幢，高層分散抽取3幢；5-10萬平方米的多層分散抽取8幢，高層分散抽取4幢；10萬平方米以上的多層分散抽取10幢，高層分散抽取5幢。
??（二）計分規(guī)則
??測評基礎(chǔ)數(shù)據(jù)包括現(xiàn)場（含專項）測評分值、相關(guān)部門反饋分值、行政（行業(yè)）管理評價信息分值和加分項目分值。季度（月度）、半年度、年度測評分值以測評基礎(chǔ)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，結(jié)合建筑面積、小區(qū)數(shù)量和建成年代，按照計分規(guī)則進行測算（詳見附件5）。
??1.季度（月度）測評分值、季度總測評分值、專項（總）測評分值、半年度測評分值、年度測評分值滿分均為100分。加分項目分值滿分為5分。
??2.住宅小區(qū)測評計分規(guī)則
??（1）住宅小區(qū)季度測評分值以測評基礎(chǔ)數(shù)據(jù)為計分基礎(chǔ)，由區(qū)房管局、各街鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）結(jié)合建筑面積、建成年代分別進行計分。其中，街鎮(zhèn)級住宅小區(qū)季度測評分值取該季度3個月度測評分值的平均值，按照計分規(guī)則進行測算。
??（2）住宅小區(qū)季度總測評分值包括區(qū)級季度測評分值（占70%）、街鎮(zhèn)級季度測評分值（占30%）。行政（行業(yè)）管理評價信息分值在該住宅小區(qū)的季度總測評分值中予以按項扣分處理，直至扣完為止。
??（3）住宅小區(qū)專項總測評分值包括區(qū)級專項測評分值（占70%）、街鎮(zhèn)級專項測評分值（占30%），計入半年度測評分值。
??（4）住宅小區(qū)上半年度測評分值包括第一、二季度總測評分值的平均值（占70%）、防汛防臺專項總測評分值（占30%）；住宅小區(qū)下半年度測評分值包括第三、四季度總測評分值的平均值（占70%）、防凍保暖專項總測評分值（占30%）。
??（5）住宅小區(qū)年度測評分值包括上半年度和下半年度測評分值的平均值、加分項目分值。
??3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)測評計分規(guī)則
??物業(yè)服務(wù)企業(yè)季度、半年度、年度測評分值分別以在管住宅小區(qū)的季度總測評分值、半年度測評分值、年度測評分值的平均值為計分基礎(chǔ)，由區(qū)房管局結(jié)合小區(qū)數(shù)量進行計分。
??4.街鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）測評計分規(guī)則
??街鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）季度、半年度、年度測評分值分別以轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的季度總測評分值、半年度測評分值、年度測評分值的平均值為計分基礎(chǔ)，由區(qū)房管局結(jié)合小區(qū)數(shù)量進行計分。
??5.補充規(guī)則
??（1）①由于原始規(guī)劃設(shè)計、突發(fā)事件等客觀原因造成住宅小區(qū)服務(wù)項目缺失的，不予對住宅小區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)扣除該項目的硬件設(shè)施設(shè)備、制度與檔案管理分值。②住宅小區(qū)服務(wù)項目未在物業(yè)服務(wù)合同中約定，且由街鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）履行服務(wù)義務(wù)或小區(qū)自行管理的，不予對住宅小區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)扣除該項目的制度與檔案管理分值；物業(yè)服務(wù)企業(yè)已履行配合該項目現(xiàn)場管理義務(wù)的，不予對住宅小區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)扣除該項目的現(xiàn)場管理分值；街鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）未履行該服務(wù)項目義務(wù)或小區(qū)自行管理不到位的，在街鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）季度測評分值中予以扣分。
??（2）根據(jù)《關(guān)于集中開展本區(qū)房管系統(tǒng)安全問題隱患突出區(qū)域場所綜合整治工作方案》要求，嚴格落實安全生產(chǎn)責任制度，實行重大安全生產(chǎn)事故“一票否決”，即發(fā)現(xiàn)重大安全生產(chǎn)事故（隱患）時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不采取合理措施進行勸阻、制止或不及時報告，該住宅小區(qū)年度評價等級直接評定為“不達標”。
??（三）等級劃分
??以季度、半年度、年度為評價周期，按照測評分值將每類住宅小區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分為4個等級：優(yōu)秀（90分及以上）、良好（80分及以上）、達標（70分及以上）、不達標（70分以下）。
??（四）分類排名
??住宅小區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照測評分值實行區(qū)、街鎮(zhèn)兩級分類排名；各街鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）按照測評分值進行排名。
??十、評價結(jié)果
??（一）數(shù)據(jù)報送
??各街鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）和第三方專業(yè)測評機構(gòu)實時匯總測評基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，定期向區(qū)房管局提交季度、半年度、年度測評結(jié)果。
??（二）結(jié)果公布
??1.區(qū)房管局審核第三方專業(yè)測評機構(gòu)統(tǒng)計匯總的測評數(shù)據(jù)，形成評價結(jié)果，并書面函告各街鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）。由區(qū)房管局通過區(qū)級媒體公布住宅小區(qū)季度、半年度和年度區(qū)級評價結(jié)果，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)半年度和年度區(qū)級評價結(jié)果。
??2.各街鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）通過政府網(wǎng)站、官方微信公眾號等發(fā)布住宅小區(qū)季度、半年度和年度區(qū)、街鎮(zhèn)兩級評價結(jié)果，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)半年度和年度區(qū)、街鎮(zhèn)兩級評價結(jié)果，并組織在住宅小區(qū)內(nèi)進行公布。
??（三）結(jié)果運用
??1.對區(qū)級每類排名末三位的住宅小區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予通報，由區(qū)房管局約談相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責人和小區(qū)經(jīng)理。
??2.對連續(xù)2個半年度區(qū)級每類排名末三位且評價不達標的住宅小區(qū)，由各街鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）建議業(yè)主委員會（或建設(shè)單位）解除物業(yè)服務(wù)合同；建議業(yè)主委員會（或建設(shè)單位）在制定物業(yè)選聘方案時，將以上內(nèi)容約定為解除物業(yè)服務(wù)合同條款之一。
??3.對區(qū)、街鎮(zhèn)兩級評價不達標的住宅小區(qū)，提高測評樣本抽取比例，并增加督查頻次。對測評扣分項目，由各街鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實整改。
??4.對區(qū)、街鎮(zhèn)兩級每類排名末三位的街鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由街鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）制定整改方案、采取整改措施、督促整改到位。
??5.區(qū)、街鎮(zhèn)兩級評價結(jié)果將作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)各類評優(yōu)評選和物業(yè)項目招投標的參考依據(jù)，推動物業(yè)行業(yè)優(yōu)勝劣汰。
??十一、異議申請
??1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)如對評價結(jié)果有異議，可以向區(qū)房管局提出評價結(jié)果異議的書面申請（詳見附件6），區(qū)房管局應(yīng)當在受理異議申請之日起7個工作日內(nèi)完成復(fù)核，出具異議成立或不成立的復(fù)核結(jié)果，并書面告知申請人。
??2.區(qū)房管局復(fù)核異議申請期間，該評價結(jié)果繼續(xù)有效。針對同一異議信息再次提交異議申請的，不予受理。
??十二、補充說明
??本方案所涉及內(nèi)容,根據(jù)國家、地方規(guī)范性文件或行業(yè)標準以及市、區(qū)重點工作要求等適時調(diào)整，屆時將以通知形式進行補充，不再另行發(fā)文。
??十三、施行日期
??本方案自2024年3月20日起施行，有效期至2025年12月31日止。
??附件：
??1.《奉賢區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)評估價格使用情況》
??2.《奉賢區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)綜合測評指標（區(qū)級）》
??3.《奉賢區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)綜合測評指標（街鎮(zhèn)級）》
??4.《奉賢區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)專項測評指標》
??5.奉賢區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)“紅黑榜”計分補充規(guī)則
??6.奉賢區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)評價結(jié)果異議申請表
2024年3月25日